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Cuidados na aquisição imobiliária

Nenhuma aquisição imobiliária deveria ser feita sem uma segura avaliação de todas as circunstâncias relativas ao imóvel e aos alienantes, assim como da documentação.  Sugerem-se, dentre outras, as seguintes cautelas por parte de quem vai adquirir um imóvel:

1.- Identificar fisicamente  o imóvel, com suas confrontações, divisas, servidões, construções e benfeitorias, assim como a devida ocupação, existência de áreas de preservação ambiental, limitações para construir, dentre outras restrições.

2.- Examinar a documentação do imóvel. Em se tratando de imóvel inscrito no RI examinar detidamente a matrícula atualizada, para verificar a existência de ônus reais e avaliá-los. Para cada restrição constante da matrícula uma análise distinta. No caso de aquisição de frações de imóvel e preciso verificar a possibilidade da venda, do desmembramento ou divisão e as questões de preferência. Importante verificar a situação fiscal do imóvel. É possível que existem gravames não consignados na matrícula como um projeto futuro de desapropriação ou tombamento.

3.- Identificar os proprietários e seus respectivos cônjuges, avaliar o estado civil, eventual sucessão e capacidade civil dos vendedores. Se pessoa jurídica a regularidade de sua representação e CND. Lembrar que bens de incapazes somente pode ser alienados com alvará judicial.

4.- Verificar a existência de débitos dos vendedores, e proprietários anteriores, mediante apuração de processos em andamento e certidões de quitações fiscais, previdenciárias e trabalhistas.

5.- No caso de compra de direitos de posse verificar se o imóvel não é público ou sofre restrições à usucapião, por exemplo, por pertencer a incapazes.

6.- Dar a forma devida ao instrumento. As operações que versam sobre posse, no geral, podem ser feitas por instrumento particular, embora o instrumento público represente mais segurança. Os contratos preliminares podem ser feitos por instrumento particular, recomendando-se, contudo, que eventuais procurações utilizadas venham por instrumento público. Lembrar que direitos hereditários constituem legalmente imóveis e, pois, a rigor, a sua transferência se faz por escritura pública ou termo nos autos.