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Shopping Center e Centros Comerciais

De longa data a legislação inquilinária no Brasil foi dotada de manifesta proteção ao locatário, como instrumento de intervenção estatal na economia privada, visando, muitas vezes, através de sua proteção, substituir o dever do Estado em fornecer moradia, na locação para fins residenciais.

Ocorre que essa proteção excessiva do locatário, nas relações locatícias, acabava por desestimular a industria da construção civil.

Daí o advento da Lei nº 8.245 que veio equilibrar as relações locatícias, especialmente no que tange as locações residenciais, prevendo a denúncia vazia ou imotivada, mas, ao mesmo tempo, condicionando-a a determinados requisitos, como a fixação de um prazo mínimo de 30 meses para a retomada do imóvel.

Em matéria de locação para fins não residenciais o legislador não tutela o inquilino da mesma forma. Ressalvadas as situações de contratos com prazo igual ou superior a cinco anos, ou o somatório de prazo de contratos não residenciais(a permitir a renovatória), o inquilino somente terá garantia durante o curso do prazo contratual. Por maior que seja o decurso da locação, se ela estiver a viger por prazo indeterminado a denúncia se fará mediante simples notificação prévia com 30 dias. E, depois, virá a ação de despejo, com possibilidade de concessão de medida liminar para a retomada do imóvel.

Em que pese o legislador, em matéria de locação para fins não residências, autorizar, como regra, a denúncia imotivada, certo é que, noutros aspectos, a lei inquilinária, tanto nas locações para fins residenciais, quanto para fins comerciais, contém restrições em prol do inquilino, presumivelmente a parte mais vulnerável da relação jurídica.

Em matéria de shopping center, contudo, o legislador agiu em consonância com as regras usuais do mercado e permitiu que as partes livremente estabelecessem as condições e regras do contrato de locação, em seu art.54, caput, que prescreve: " Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei", ressalvadas as vedações consignadas no §1º do referido artigo.

Assim, nas locações de shopping center permite-se o aluguel faturamento mensal concomitante com o aluguel mínimo, as despesas de fundo de promoção, aluguel dobrado em dezembro e, especialmente, o poder de polícia do empreendedor, através do qual ele regula o funcionamento do empreendimento, veda fechamento de lojas sem autorização e aplica multas por infrações ao Regimento Interno. Os shopping center constituem uma verdadeira cidade, e, assim, existe toda uma infraestrutura que requer regras próprias de convivência.

E também lícita se afigura a cobrança de valores para aquisição da infraestrutura do empreendimento. Como se sabe em situações normais o comerciante faz o ponto comercial, que depois busca tutelar. No shopping Center o empresário já recebe uma estrutura montada e, em razão disso, é natural que tenha que remunerar o seu custo. Na verdade existe o ponto comercial do lojista, sim, mas existe também o ponto do próprio empreendimento e de sua clientela.

Mas, embora a legislação brasileira estabeleça regras específicas a respeito dos shopping center não traz o conceito e os requisitos à caracterização desse tipo de empreendimento, o que se há se buscar na doutrina e na jurisprudência.

A Associação Brasileira de Shopping Center, entidade representativa da classe dos empreendedores, considera alguns requisitos essenciais à caracterização dos shopping center, dentre os quais área superior a 5.000 metros quadrados, formados por diversas unidades comerciais, com administração única e centralizada, que pratica aluguel fixo e percentual. Na maioria das vezes dispõe de lojas âncoras e vagas de estacionamento compatível com a legislação da região onde está instalado.

Segundo o melhor entendimento doutrinário no shopping center existe um empreendedor único que loca as lojas ou unidades segundo planos de "tenant mix" estabelecidos,  sendo o empreendimento dotado de infraestrutura e áreas de lazer, inclusive estacionamento, sanitários e áreas para alimentação.

E seriam em regra esses empreendimentos instrumentalizados por um documento contendo as NORMAS GERAIS, um Regimento Interno e uma Associação de Lojistas, tudo de modo a funcionar harmonicamente.

Há os que afastam do conceito de shopping nas lojas que dão frente às ruas e nas galerias. Uma decisão do Tribunal de Justiça do Paraná(Processo nº 821215-7) descaracterizou uma galeria de lojas como empreendimento de shopping e, em decorrência, reconheceu a abusividade, dentre outras cláusulas, do 13º aluguel e fundo de promoção, dadas as características daquele empreendimento.

Não são poucos, no entanto, os empreendimentos que se organizam em forma de centros comerciais, contendo lojas diversas, condomínio comum, inclusive áreas de estacionamento e buscam ofertar o mesmo conforto das lojas de shopping Center.

Poderiam esses centros comerciais serem caracterizados como shopping center com os privilégios do art.54 da Lei inquilinária?

Temos que o divisor de águas entre os empreendimentos de shopping e os centros comerciais devem ser aferidos em cada caso concreto. Não nos parece que a filiação à ABRASCE possa ser considerada como necessária e nem há falar-se, a nosso ver, em área mínima. O que há de caracterizar o empreendimento há que ser o exercício das múltiplas atividades de comércio no mesmo local, com as características de um empreendimento onde se tem um pouco de tudo, com estrutura de lazer e estacionamento. Especialmente uma concepção de unicidade. Presentes esses requisitos essenciais e devidamente instrumentalizado por meio da Escritura de Normas Gerais, Regimento Interno e Associação de Lojistas em efetivo funcionamento há, a nosso ver, um centro comercial, com possibilidade de aplicação do art. 54 da Lei nº 8.245 às suas relações locatícias.